Loi 31 au Québec : ce que chaque propriétaire doit savoir en 2026

La Loi 31 du Québec : Le guide complet pour propriétaires immobiliers en 2026

Le marché immobilier québécois a connu des turbulences importantes ces dernières années, marquées par une crise du logement sans précédent. C’est dans ce contexte que le gouvernement a adopté la Loi 31 en février 2024. Pour les propriétaires et investisseurs, cette législation n'est pas une simple mise à jour administrative ; elle représente un changement de paradigme. En 2026, avec l'ensemble de ses dispositions en application, la Loi 31 redéfinit les stratégies de gestion locative, la rentabilité des investissements et les relations entre propriétaires et locataires. Ignorer ces changements n'est pas une option. Ce guide a pour but de vous armer des connaissances nécessaires pour naviguer avec succès dans ce nouvel environnement réglementaire, en transformant les défis en opportunités.

Cession de bail : une reprise de contrôle stratégique

Le changement concernant la cession de bail est sans doute le plus discuté de la Loi 31. Il modifie en profondeur l'équilibre des pouvoirs entre locataires et propriétaires.

Avant la Loi 31

Le locataire pouvait céder son bail à une personne de son choix. Le propriétaire ne pouvait refuser cette cession sans un « motif sérieux », comme l'incapacité de payer du candidat ou des antécédents de troubles de comportement. Cette contrainte limitait fortement la capacité du propriétaire à choisir ses locataires et à ajuster le loyer au prix du marché entre deux occupations.

Depuis la Loi 31

Le propriétaire a désormais le droit de refuser toute demande de cession de bail, sans avoir à fournir de motif. En cas de refus, le bail est automatiquement résilié à la date de cession proposée par le locataire. Cette disposition capitale vous redonne le contrôle sur vos actifs. Vous pouvez ainsi sélectionner un nouveau locataire selon vos propres critères et, surtout, fixer un nouveau loyer qui reflète la valeur actuelle de votre logement sur le marché.

Scénario pratique :

Imaginez que vous possédez un 4 ½ dans le quartier Rosemont à Montréal, loué 1 400 $ par mois. Votre locataire vous informe vouloir céder son bail le 1er juillet 2026. Une recherche rapide sur des plateformes comme Centris ou dans les analyses de marché fournies par Gero Immo vous montre que des logements comparables se louent maintenant à 1 750 $.

• Option 1 (Accepter la cession) : Vous acceptez le candidat proposé par votre locataire. Le bail continue aux mêmes conditions, avec un loyer de 1 400 $. Votre manque à gagner est de 350 $ par mois, soit 4 200 $ par an.
• Option 2 (Refuser la cession) : Vous refusez la cession. Le bail de votre locataire actuel est résilié au 1er juillet. Vous êtes libre de signer un nouveau bail avec un locataire de votre choix à 1 750 $, optimisant ainsi votre rendement locatif.

Il est aussi crucial de noter que la loi interdit maintenant formellement au locataire de tirer un profit financier d'une cession ou d'une sous-location. Fini les « flips » de baux sur les réseaux sociaux où un locataire exigeait une somme pour céder son bail à bas prix.

Reprise de logement et éviction : des procédures plus coûteuses et exigeantes

Si la Loi 31 donne plus de latitude sur les cessions, elle resserre considérablement les règles encadrant la reprise de logement et l'éviction pour des projets de démolition, d'agrandissement ou de changement d'affectation.

Indemnités d'éviction revues à la hausse

L'indemnité de base pour une éviction (hors reprise pour logement personnel) a été significativement augmentée. Le calcul est maintenant d'un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue, avec un plancher de 3 mois et un plafond de 24 mois. À cela s'ajoutent les frais de déménagement raisonnables du locataire.

Comparaison avant/après la Loi 31 pour une éviction (non-reprise) :

Cette mesure rend les projets de rénovations majeures nécessitant l'éviction de locataires beaucoup plus onéreux et exige une planification financière rigoureuse.

Inversion du fardeau de la preuve

Un autre changement majeur est le renversement du fardeau de la preuve. Auparavant, si un locataire s'opposait à une éviction, c'était à lui d'ouvrir un dossier au Tribunal administratif du logement (TAL). Désormais, le silence du locataire suite à un avis d'éviction équivaut à un refus. C'est donc au propriétaire d'entamer les démarches auprès du TAL pour prouver le bien-fondé de son projet. Cette inversion procédurale vous oblige à monter un dossier solide et à être proactif dans la gestion du litige.

Unités de logement accessoires (ADU) : une incitation à la densification

Face à la pénurie de logements, la Loi 31 vise à stimuler la création de nouvelles unités. Elle donne aux municipalités des pouvoirs accrus pour autoriser plus facilement la construction d'unités de logement accessoires (ADU). Pour un propriétaire de plex, c'est une occasion en or. Transformer un sous-sol sous-utilisé en un bachelor moderne ou construire un petit logement au-dessus d'un garage peut non seulement créer une nouvelle source de revenus substantielle mais aussi augmenter significativement la valeur de votre propriété.

L'analyse de la rentabilité d'un tel projet est cruciale. Des outils d'analyse avancés comme Gero Immo peuvent s'avérer précieux. En intégrant les coûts de construction, les subventions municipales disponibles, les revenus locatifs projetés et l'augmentation de la valeur de l'actif, la plateforme peut vous fournir un portrait financier complet pour prendre une décision éclairée.

Le rôle du notaire et du TAL : vos alliés dans la conformité

Naviguer dans les méandres de la Loi 31 peut sembler complexe. Le notaire et le Tribunal administratif du logement (TAL) sont des ressources incontournables pour assurer votre conformité.

Le Le notaire, en tant que juriste spécialisé en droit immobilier, peut vous conseiller sur la rédaction de vos baux pour qu'ils soient conformes aux nouvelles exigences, notamment la clause F pour les immeubles neufs. Il peut également vous assister dans la préparation d'une offre d'achat pour un plex, en y intégrant des clauses qui tiennent compte des nouvelles réalités de la Loi 31, et vérifier les informations inscrites au rôle d'évaluation foncière (municipal tax roll) pour valider la conformité de la propriété. Le Tribunal administratif du logement (TAL), quant à lui, est l'arbitre des litiges entre propriétaires et locataires. Il est essentiel de bien comprendre ses procédures, surtout avec l'inversion du fardeau de la preuve pour les évictions. La CORPIQ (Corporation des propriétaires immobiliers du Québec) offre à ses membres des formations et des modèles de documents pour bien préparer un dossier au TAL.

Fixation du loyer pour les immeubles neufs : la transparence est de mise

La « clause F » du bail, qui exempte les immeubles de cinq ans et moins des règles de fixation de loyer du TAL, est maintenue. Cependant, la Loi 31 y ajoute une condition de transparence. Pour tous les baux signés après le 21 février 2024 dans ces immeubles, le propriétaire doit inscrire dans le bail le loyer maximal qui sera demandé au locataire au cours des cinq années suivant la date de construction. Cette mesure, visant à protéger les locataires contre des hausses imprévues, vous oblige à planifier votre stratégie de revenus à long terme dès le départ.

Responsabilité accrue pour les logements impropres

La Loi 31 renforce les sanctions contre les propriétaires négligents. Si un logement devient impropre à l'habitation en raison de la négligence du propriétaire, le locataire peut désormais réclamer des dommages-intérêts punitifs au TAL, en plus des dommages matériels. Cette disposition souligne l'importance capitale d'un entretien préventif et rigoureux de votre parc immobilier. La documentation devient votre meilleure alliée. Conservez des preuves de toutes les inspections, les communications avec les locataires et les travaux effectués. Des plateformes de gestion immobilière qui centralisent ces informations, comme Gero Immo, facilitent grandement cette tâche et peuvent vous sauver de litiges coûteux.

Stratégies d'adaptation pour l'investisseur avisé

• Pour le petit investisseur (1-2 plex) : La nouvelle règle sur la cession de bail est votre meilleur atout. Soyez diligent et analysez le marché avant chaque fin de bail pour vous assurer que vos loyers ne sont pas à la traîne. La simplicité d'un outil de comparaison de loyers est ici un avantage indéniable.

• Pour l'investisseur moyen (3-10 unités) : La complexité administrative augmente. La gestion des évictions et des reprises exige une connaissance pointue des procédures du TAL. La diversification de vos revenus par la création d'ADU devient une stratégie de croissance à considérer sérieusement.

• Pour le grand investisseur (11+ unités) : La professionnalisation de la gestion est incontournable. La Loi 31 vous pousse à adopter une approche systématique de l'entretien, de la documentation et de la communication. L'utilisation d'une solution de gestion intégrée est non seulement un gain d'efficacité, mais une nécessité pour minimiser les risques légaux et optimiser la performance de votre portefeuille.

Conclusion

La Loi 31 n'est pas une simple vague, mais un courant de fond qui remodèle le paysage de l'immobilier locatif au Québec. Pour les propriétaires qui la voient comme un ensemble de contraintes, l'avenir pourrait être difficile. Mais pour ceux qui l'abordent comme une incitation à la professionnalisation, à la gestion stratégique et à l'optimisation de leurs actifs, elle ouvre la porte à un avenir plus stable et rentable. La clé du succès réside dans la connaissance, l'adaptation et l'utilisation d'outils performants pour transformer ces nouvelles règles du jeu en un avantage concurrentiel.